Korteriühistu võimalused võlgnevuste sissenõudmiseks

Korteriomanike tasumata arved mõjutavad kogu ühistu rahavoogu, sest teenusepakkujate arved tuleb korteriühistul tasuda sõltumata sellest, kas kõik korteriomanikud on oma kohustused täitnud. Seetõttu ei tohiks võlgnevustel lasta pikalt koguneda.
Korteriühistul on võlgnevuste sissenõudmiseks mitu võimalust:

kirjalik meeldetuletus ja maksekokkulepe;
maksekäsu kiirmenetlus;
kohtuväline sissenõudmine inkassofirma kaudu;
kohtulahendi või maksekäsu sundtäitmine kohtutäituri kaudu;
pikaajalise ja olulise võlgnevuse korral korteriomandi võõrandamise nõue.

Allpool selgitame, kuidas need võimalused toimivad ja millega peaks korteriühistu juhatus otsuse tegemisel arvestama.

1. Kirjalik meeldetuletus ja täiendav maksetähtaeg

Enne kohtusse või inkassosse pöördumist tuleks korteriomanikule saata kirjalik võlateade või viimane meeldetuletus.
Võlateates tuleks näidata:

võlgnevuse põhisumma;
tasumata arvete periood;
arvestatud viivis;
vajaduse korral sissenõudmiskulud;
uus ja selgelt määratud maksetähtaeg;
ühistu arvelduskonto;
hoiatus, et tähtajaks tasumata jätmisel antakse nõue kohtusse või inkassofirmale.

Mõistlik täiendav maksetähtaeg on tavaliselt 7–14 päeva.
Kui korteriomanik tunnistab võlga, kuid ei suuda seda korraga tasuda, võib ühistu sõlmida temaga kirjaliku maksegraafiku. Maksegraafikus tuleb kindlaks määrata osamaksete suurused, tasumise kuupäevad ning tagajärjed juhuks, kui graafikut ei täideta.
Üksnes suulisest lubadusest „maksan siis, kui raha saan“ ei piisa.

2. Viivis ja sissenõudmiskulud

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 42 kohaselt võib korteriühistu nõuda viivitavalt korteriomanikult lisaks võlale viivist ja seaduses sätestatud ulatuses sissenõudmiskulude hüvitamist.
Sissenõudmiskulude hüvitist võib nõuda:

kuni 30 eurot, kui nõue on kuni 500 eurot;
kuni 40 eurot, kui nõue on üle 500 euro, kuid ei ületa 1 000 eurot;
kuni 50 eurot, kui nõue ületab 1 000 eurot.

Täiendavat teavet korteriühistu võlanõude, viiviste ja sissenõudmiskulude kohta leiab Justiits- ja Digiministeeriumi veebilehelt Jurist Aitab.

3. Maksekäsu kiirmenetlus

Maksekäsu kiirmenetlus on tavalisest kohtumenetlusest lihtsam ja üldjuhul soodsam viis saada võla sissenõudmiseks täitedokument.
Avaldus esitatakse elektrooniliselt e-toimiku kaudu ning seda menetleb Pärnu Maakohtu maksekäsuosakond. Kohtuistungit selles menetluses ei toimu.
Maksekäsu kiirmenetluses:

võib nõue koos viiviste ja muude kõrvalnõuetega olla kuni 8 000 eurot;
peab nõude tasumise tähtpäev olema saabunud;
ei tohi kõrvalnõuete summa ületada põhinõuet;
tuleb eraldi näidata põhinõue, viivised ja muud kõrvalnõuded;
tuleb kirjeldada nõude alust ja tõendeid, millega saaks nõuet vajaduse korral edasises menetluses tõendada.

Avalduse esitamisel tasub korteriühistu riigilõivu 3% nõude summast, kuid vähemalt 65 eurot.
Ametlik ja põhjalikum ülevaade on avaldatud Eesti kohtute maksekäsu kiirmenetluse lehel.

Mis juhtub, kui korteriomanik ei vasta?

Siin tuleb eristada kahte olukorda.
Kui makseettepanek on korteriomanikule nõuetekohaselt kätte toimetatud ning ta ei tasu võlga ega esita tähtajaks vastuväidet, teeb kohus maksekäsu.
See ei tähenda otseselt, et vaikimist käsitataks võla tunnistamisena, kuid praktiline tulemus on sama: vastuväite puudumisel teeb kohus võla sissenõudmise kohta maksekäsu.
Maksekäsk on täitedokument. Kui võlgnik ka pärast seda vabatahtlikult ei maksa, saab korteriühistu anda nõude kohtutäiturile.
Kui füüsilisest isikust korteriomanikule ei õnnestu makseettepanekut üldse kätte toimetada, ei saa kohus üksnes tema vaikimise põhjal maksekäsku teha.
Füüsilisest isikust võlgnikule ei ole makseettepaneku avalik kättetoimetamine Ametlike Teadaannete kaudu maksekäsu kiirmenetluses lubatud. Sellisel juhul sõltub edasine menetlus sellest, millise valiku tegi korteriühistu avalduse esitamisel.
Seega ei ole määrav mitte ainult see, kas korteriomanik vastab, vaid esmalt see, kas kohtu makseettepanek on talle nõuetekohaselt kätte toimetatud,

Selleks peab korteriühistul olema korrastatud korteriomanike kontaktandmete register. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 46 kohaselt on korteriomanik kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või e-posti aadressi. Kui omaniku elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, tuleb ühistule teatada ka tegelik postiaadress.

Ühistu sisekorras võiks sätestada, et korteriomanik peab enda kontaktandmete muutumisest viivitamata juhatusele kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis teada andma. Kui korteriomanik ei ole ühistule muud postiaadressi teatanud, võib ühistu lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoha.

Ühistule teatatud e-posti aadress on oluline ühistu ametlikus asjaajamises ning sellele tuleb saata muu hulgas üldkoosoleku teated ja koosoleku materjalid. Samuti saab ühistu esitada teadaoleva e-posti aadressi kohtule võlgniku kontaktandmena. E-posti aadressi olemasolu aitab dokumentide kättetoimetamisele kaasa, kuid ei tähenda iseenesest, et kohtu dokument on automaatselt nõuetekohaselt kätte toimetatud. Kohtudokumentide kättetoimetamist korraldab ja selle nõuetekohasust hindab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku kohaselt.

Mis juhtub, kui korteriomanik esitab vastuväite?

Võlgnik ei pea maksekäsu kiirmenetluses oma vastuväidet üldjuhul sisuliselt põhjendama. Ka väga üldine teade, et ta nõudega ei nõustu, võib olla piisav.
Avalduse esitamisel saab korteriühistu valida:

kas vastuväite korral jätkub nõude lahendamine kohtus;
või lõpetatakse menetlus vastuväite esitamisel.

Korteriomandist tuleneva nõude korral võib asi jätkuda kohtus hagita menetluses. Kui ühistu otsustab vastuväite korral menetluse lõpetada, jääb maksekäsu kiirmenetluses tasutud riigilõiv üldjuhul ühistu kanda.
Kui menetlus jätkub kohtus, arvestatakse maksekäsu kiirmenetluses tasutud riigilõiv edasise menetluse kulude hulka ning ühistul tuleb vajaduse korral tasuda juurde puuduolev riigilõivu osa.
Seetõttu tasub maksekäsu avalduse esitamisel hoolikalt läbi mõelda, kas märkida vastuväite korral menetluse lõpetamine. Kui ühistul on nõuet tõendavad arved, raamatupidamisandmed ja korteriomanikule saadetud teated olemas, võib olla otstarbekam lasta menetlusel kohtus jätkuda.
Inkassofirma poole võib pöörduda ka pärast maksekäsu kiirmenetluse lõppemist, kuid inkasso ei saa kohtulikult vaidlustatud nõuet ise siduvalt lahendada. Kui võlgnik keeldub jätkuvalt maksmast, on täitedokumendi saamiseks ikkagi vaja kohtulahendit või muud seaduses tunnustatud täitedokumenti.

Mis juhtub, kui korteriomanik vastab, et tal ei ole raha?

Teade „mul ei ole raha“ ei tähenda, et võlg lakkaks olemast.
Oluline on eristada, kas korteriomanik:

tunnistab võlga ja palub maksegraafikut; või
esitab kohtule formaalse vastuväite.

Kui võlgnik tunnistab nõuet, kuid ei suuda summat korraga tasuda, võivad pooled esitada kohtule kirjaliku maksegraafiku. Kohus võib maksegraafiku koos maksekäsuga kinnitada ning selliselt kinnitatud graafik on täitedokument.
Kui korteriomanik märgib oma vastuse aga vastuväitena, võib see maksekäsu tegemise peatada ka juhul, kui tema sisuline põhjus on üksnes rahapuudus.

4. Nõude andmine inkassofirmale

Korteriühistu võib anda nõude inkassofirmale kohe pärast seda, kui korteriomanik ei ole viimases meeldetuletuses määratud tähtajaks võlga tasunud. Maksekäsu kiirmenetluse eelnev läbimine ei ole kohustuslik.
Inkassofirma võib:

saata võlgnikule nõudekirju;
võtta võlgnikuga ühendust;
pidada läbirääkimisi;
sõlmida maksekokkuleppeid;
jälgida maksegraafiku täitmist;
pakkuda eraldi kokkuleppel abi kohtusse pöördumisel.

Inkassole nõude andmine ei tekita siiski automaatselt kohtutäituri jaoks vajalikku täitedokumenti. Kui võlgnik nõuet ei tunnista ega maksa, tuleb nõude sundtäitmiseks pöörduda kohtusse.

Inkassoteenuse näidishinnakiri

Alljärgnev on ühe võimaliku koostööpartneri, Creditreform Eesti OÜ 6. augustil 2026 edastatud näidishinnakiri. Tegemist ei ole RP Teenuse hinnakirjaga ning korteriühistul ei ole kohustust kasutada just seda teenusepakkujat.

Nõude suurus koos viiviste ja muude summadega	Teenustasu	Teenustasu koos 24% käibemaksuga
Kuni 500 eurot	14%	17,36%
501–1 000 eurot	12%	14,88%
Alates 1 001 eurost	9%	11,16%

Kui maksetähtajast on möödunud üle 180 päeva, lisandub näidishinnakirja kohaselt menetluse algatamise tasu 8 eurot, millele lisandub käibemaks.
Creditreform Eesti OÜ tingimuste kohaselt on ettevõttel õigus nõuda võlgnikult seadusega lubatud sissenõudmiskulude hüvitamist. Võlgnikult laekunud sissenõudmiskulude hüvitis jääb sellisel juhul inkassofirmale.
Enne inkassolepingu sõlmimist peaks juhatus täpsustama:

kas teenustasu arvestatakse ainult tegelikult laekunud summalt;
kas nõude edastamisel tuleb tasuda ettemaksu või algatamistasu;
millised kulud tekivad siis, kui nõuet ei õnnestu sisse nõuda;
kuidas jagatakse osalised laekumised;
kas kohtumenetluse alustamise eest lisandub eraldi tasu;
kui kaua inkasso nõudega tegeleb;
millistel tingimustel saab ühistu nõude menetlemise lõpetada või teisele teenusepakkujale üle anda.

5. Maksekäsu või kohtulahendi andmine kohtutäiturile

Maksekäsk või jõustunud kohtulahend ei tähenda veel, et raha laekub automaatselt korteriühistu kontole.
Kui võlgnik kohtulahendit vabatahtlikult ei täida, peab korteriühistu esitama kohtutäiturile täitmisavalduse. Kohtutäitur saab seejärel kasutada seaduses ette nähtud võimalusi, sealhulgas pöörata sissenõude võlgniku pangakontole, töötasule või varale.
Korteriühistu võib valida sobiva tööpiirkonnaga kohtutäituri. Tallinnas tegutseb näiteks kohtutäitur Elin Vilippus.
Tema ametlikud kontaktandmed on avaldatud Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja veebilehel. Täitmisavalduse vorm ja täitmiseks vajalikud andmed on kättesaadavad ka Elin Vilippuse kohtutäituribüroo veebilehel.
Ühistu ei ole kohustatud kasutama just nimetatud kohtutäiturit.

6. Korteriomandi võõrandamise nõue

Pikaajalise ja olulise võlgnevuse korral võib korteriühistu kaaluda korteriomandi võõrandamise nõude esitamist.
Sellise nõude üks seaduses nimetatud alustest esineb juhul, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.
See on tavapärasest sissenõudmisest rangem abinõu, mille kasutamine ja otsustamine tuleb eraldi põhjalikult läbi mõelda. Vajaduse korral tuleks enne otsuse tegemist küsida õigusnõu.

RP Teenuse soovituslik tegevuskäik

Korteriühistu võiks võlgnevuste sissenõudmisel lähtuda järgmisest korrast:

Võlgnikule saadetakse kirjalik meeldetuletus koos võla detailse arvestuse ja 7–14-päevase täiendava maksetähtajaga.
Kui võlgnik tunnistab võlga, kuid vajab tasumiseks aega, sõlmitakse konkreetsete kuupäevade ja summadega kirjalik maksegraafik.
Kui võlg jääb tasumata, otsustab juhatus nõude suurust, vanust ja võimaliku vaidluse riski arvestades, kas esitada maksekäsu kiirmenetluse avaldus või anda nõue inkassofirmale.
Selge ja dokumentidega tõendatava nõude puhul on maksekäsu kiirmenetlus üldjuhul kõige otsesem võimalus täitedokumendi saamiseks.
Maksekäsu või kohtulahendi vabatahtlikult täitmata jätmisel antakse nõue kohtutäiturile.
Võlgnevuste seisu jälgitakse regulaarselt ning sissenõudmise alustamisega ei oodata seni, kuni võlg on muutunud korteriühistu jaoks oluliseks rahavooriskiks.

Kõige olulisem on, et korteriühistul oleksid alles nõuet tõendavad dokumendid: arved, majanduskava, üldkoosoleku otsused, kulude jaotamise alused, raamatupidamise väljavõtted, võlateated ning korteriomanikuga peetud kirjavahetus.

Vajate abi korteriühistu raamatupidamise või võlgnevuste arvestusega?

RP Teenus aitab korteriühistuid raamatupidamise korraldamisel, võlgnevuste arvestuse kontrollimisel, võlateadete koostamisel ja sissenõudmiseks vajalike raamatupidamisandmete ettevalmistamisel.
Tutvuge meie korteriühistute raamatupidamisteenusega või võtke meiega ühendust.
E-post: info@rpteenus.ee
Telefon: +372 5551 7227
Artikkel on koostatud 10. augustil 2026 kehtinud teabe põhjal ja on üldise informatiivse iseloomuga. See ei asenda konkreetse juhtumi õiguslikku analüüsi. Enne kohtumenetluse alustamist tuleb kontrollida nõude alust, dokumente ja avalduse esitamise ajal kehtivat seadust.