Eestiga võrreldes on Vahemere riikidesse kinnisvara soetamise kulu üüratu
Üüritulu ja väärtuse kasv ei pruugi soojal maal soetatud kinnisvaral katta ära ostu-müügi ja väljaüürimisega kaasnevaid kulusid. Võõras riigis tuleb olla valmis ka harjumatuks bürokraatiaks, et sooja maa unistus ei muutuks halvaks unenäoks.
- Vahemereriikide mõnus kliima ja chill elustiil meelitavad investoreid. Foto: Erakogu
Päikeseline korter Tenerifel või maja Itaalia mägede vahel – mõlemad kõlavad ahvatlevalt eestlasele, kes külma talve ja tihti ka olematu suve eest Vahemere-äärsetesse riikidesse pelgupaika otsima kiheleb. Tore ju talvel kuskil palmi all akusid laadimas käia ning kui endal parasjagu Eestis käed-jalad töiste toimetustega hõivatud, saab kinnisvara üüritulugi teenima panna.
Erinevates riikides tuleb aga arvestada kinnisvara soetamisel ja müügil erinevate kuludega, samas võib ka üüritulu olla väga erinev. Ja kuigi oleme samas Euroopa Liidus, tuleb võõras riigis kinnisvara soetamisel olla valmis ka mõnevõrra teistsugusteks reegliteks, et Vahemere unistus ei muutuks hoopis halvimaks õudusunenäoks.
250 000 euro eest saab eri riikides täiesti erineva kinnisvara
250 000 ei ole mingi maagiline summa ja lühiajaliseks rendiks saab nii Itaalias, Hispaanias kui ka Eestis kortereid ka alla selle summa. Selline summa võimaldaks saada Tallinna kesklinna viisaka renoveeritud 2-3toalise korteri, mis lühiajalise rendi mõttes oleks Eestis kõige tihedamalt nõutud asukoht. Tenerifel piisaks samast summast, et osta viisakas ja korras 2toaline korter heas piirkonnas, aga Itaalias Monferratos saaks sama raha eest lausa 4–6toalise renoveeritud korteri.
Kui Itaalias ning Hispaanias tuleb üldjuhul arvestada kinnisvara soetamiskuludena juurde arvestada 10 protsenti või rohkemgi kinnisvara hinnast, siis Eestis on kulud sellega võrreldes kaduvväikesed. Samas ei ole kodumaal nii pikka ja turistirohket turismihooaega ning täitumus kipub jääma tagasihoidlikumaks.
Kulud eraisikuna 250 000eurose kinnisvara ostmisel eri riikides ja võimalik üüritulu, EUR
Itaalias puhkamine on odavam kui Saaremaal
Janek ja Merilin Ojala soetasid 3,5 aastat tagasi kinnisvara lummavasse Põhja-Itaaliasse. Asukoha valikul sai määravaks eelkõige hea lennuühenduse olemasolu. „Logistiliselt on see piirkond eestlaste jaoks kõige mõistlikum, kuna sinna lendab täna Tallinnast otse mitu lennufirmat. Seoses nende omavahelise konkurentsiga lendame kohati edasi-tagasi 30 euro eest,” rääkis Janek ning lisas, et tänu nii odavatele piletitele on perel tihti odavam käia puhkamas Itaalias kui Saaremaal.
Enne kinnisvara soetamist liiguti palju Itaalias ringi ja tutvuti kohalike oludega. „Kuna lend Itaaliasse on pea kolm tundi, panime ka piiri, et kinnisvara ei tohiks olla rohkem kui 1,5 tunni sõidu kaugusel lennujaamast. Sobiva kinnisvara leidsime täpselt Milano ja Genova vahel, kust on üks tund Milanosse ja viiskümmend minutit Genovasse mere äärde. Väga meeldisid kohapealsed mäed, mida meil Eestis ei ole. Meie jaoks oluline oli leida kinnisvara sellisesse kohta, kus elavad inimesed aasta läbi ning linn on lähedal, et saaks söömas, kohvitamas ja napsutamas käia,” rääkis Janek ning lisas, et boonusena on nende maja lähedal ka veekeskused, veinimõisad ja lisaks ka Euroopa suurim outlet’ide linnak.
Maja osteti eelkõige endale suvilaks, aga ettevõtlike inimestena renditakse seda vahel ka Eesti inimestele välja, et saada kulud osaliselt tagasi. Lisaks tegeletakse autorendiga, et pakkuda klientidele täisteenust – inimesed saavad lennujaamast auto ning sõidavad siis suvilasse puhkama. „Üllatavalt oli eelmisel aasta nii majarent kui ka autorent plussis, mis ei ole iseenesest meie eesmärk kunagi olnud, meie ainus väga minimaalne reklaam on siiani olnud Facebookis,” ütles Janek. Hetkel on abikaasadel küpsenud plaan suvila ära müüa ning müügist loodetakse saada 75 000, mille eest osta Itaaliasse juba suurema maja.
Väga hea kinnisvara leiab ka väljaspool suuri turistilõkse
Monoro Groupi omanik ja Itaalia kinnisvaraturu nüansse peensuseni tundev Tony Corle Reinhold Salo rääkis, et väljaspool väga turistirohkeid kohti, nagu Garda järve lõunaosa, suurlinnad ja Veneetsia, eksisteerib Itaalias väga ilusaid kohti, kus saab soetada enda tarbeks kinnisvara väga mõistliku hinnaga, mida ka välja üürida. „Mõned toredad kohad on Asti ja Alba ümbrus Piemonte maakonnas, Pontremoli-Aulla piirkond Toscanas ning imeline Iseo järv,” nimetas ta atraktiivseid piirkondi ja lisas, et näiteks Monferratos on turism tõusnud ametlike andmete järgi ulmelised 12%, mis näitab, et inimesed käivad järjest rohkem turismipiirkondadest väljas maapiirkondades viinamarjade vahel nautimas head veini ja sööki.
Tony abi kinnisvara ostmisel kasutas ka Janek Ojala ning ta soovitab kõigile, kes Itaaliasse soovivad kinnisvara osta, kindlasti kasutada abi: „Itaalias on väga palju iseärasusi juriidikas, lisaks peab kontrollima, et kõik maja dokumendid oleks korras. Kuna välismaalasest kinnisvaraostjate puhul kehtivad erisused, on vaja kindlasti leida inimene, kes on nendega kursis. Isegi kommunaalide ümbervormistamine on siin keeruline,” selgitas Janek ja tõi näite, et kui Eestis piisab kommunaalteenuse pakkujatele notaripaberitest, siis Itaalias peab eelnev omanik need loovutama ja on olnud isegi juhuseid, kus hiljem vana omanik dokumente ei loovuta ning on vaja teha täiesti uued liitumised.
Janek soovitab kindlasti õppida kohalikku keelt, sest inglise keelt räägivad Itaalias vähesed. Valmis tasub olla ka selleks, et Eesti inimene on itaallaste jaoks siiski pagulane ja nemad ei tee vahet, kust pagulane tuleb. „Aga üldiselt on põhjaitaallased sõbralikud, viisakad ja rõõmsameelsed.”
Hinna üle kauplemine annab mängule ilu
Tony selgitab, et kui on kindel soov kinnisvara soetada, tuleks teha kõigepealt Itaalia pangakonto, milleks peab minema isiklikult panka, ning teha Itaalia maksukood (codice fiscale). Seda saab teha ka saatkonnas. Kinnisvara ostetakse Itaalias alati „sellisena, nagu see on”, mistõttu on äärmiselt oluline enne esimese lepingu sõlmimist kõik kontrollid ära teha ja hind läbi rääkida. “Kusjuures hinna üle kauplemine mängib Itaalia kultuuris väga olulist rolli,” lisab ta.
Kinnisvara ostmise protsess on küll laias laastus sarnane Eesti omaga, aga mõningate erisustega tuleks arvestada. „Kõigepealt sõlmitakse eelleping (compromesso/contratto preliminare), milles lepitakse kokku tehingu maksumus ning notariaalse lepingu sõlmimise aeg. Reeglina tasutakse siis tagatisraha, mis on tavaliselt 10–15% vara müügihinnast ning pool maakleri vahendustasust. Kui ostja loobub kinnisvara ostmisest, jääb ta tasutud summast ilma, aga kui müüja loobub, tuleb tal ettemaks ostjale kahekordselt tagasi maksta. Ostu-müügileping sõlmitakse notaris, kes kontrollib üle juriidilised nüansid,” selgitas Tony ja tõi välja, et kui itaalia keelt ei valda, tuleb tasuda ka volitatud tõlgile, kes koostaks lepingu tõlke ja oleks lepingu allkirjastamisel notaris. Sellest kulust on võimalik pääseda, kui kaasata maakler notarisse või teha talle volitus notaris tehingu sõlmimiseks.
Tasub teada!
Nii Itaalias kui Hispaanias võivad olla erinevates piirkondades erinevad maksumäärad. Käibemaks võib sõltuda sellest, kas ostetakse eraisikult või ettevõttelt, kas tegemist on uue või olemasoleva kinnisvaraga, kas see soetatakse peamiseks elukohaks või „teise majana”.
Iga-aastase kinnisvaramaksu/maamaksu määrab kohalik omavalitsus katastri väärtuse järgi, võib sõltuda piirkonnast ja hoone tüübist. Katastri väärtus ei võrdu kinnisvara ostuhinnaga ning on sellest madalam.
Itaalia maksuamet on väga aeglane. Hetkel kontrollitakse alles 2020. aasta Airbnb deklaratsioone. Kui avastatakse ebakorrektsed arvutused, tuleb tasuda 4 aasta intressid lisaks.
Tenerifel ja Mandri-Hispaanias võivad kinnisvara soetamise tavad suuresti erineda. Tenerifel on klient tõesti kuningas, aga Mandri-Hispaanias tuleb maaklerile maksta ka objekti näitamise eest.
„Täiendavate kulude osas peaks arvestama sellega, et kinnisvara ostmisel lisandub maakleri, notari ja kõikide riigimaksudega kokku ligikaudu 10% kinnisvara väärtusest. Alla 70 000 väärtusega kinnisvaratehingu hind on 7000 eurot sõltumata kinnisvara ostuhinnast. Lisaks on Itaalias n-ö teise majana ostes kinnisvaramaks ehk IMU ning see võib olla korteri puhul 200–500 eurot aastas ja suurema maja puhul 800–1500,” rääkis Tony.
Kinnisvaramaksu puhul peab valmis olema selleks, et kohalik vald ise ei ole nõus maksu summat välja arvutama ja siis on vaja võtta raamatupidaja. „Kuna Itaalias on raamatupidaja ka vastutav isik, siis see ülesanne ei ole lihtne, pigem tuleks siis kasutada kohalikku tutvust, kes soovitab raamatupidajat. Suures pildis on kogu Itaalia äri üles ehitatud sõprusele ja tutvusele, ilma nendeta on Itaalias asjaajamine väga keeruline,” ütles Janek. Ka Tony rõhutas, et igal juhul tuleks kasutada professionaalide abi. Tal endal on Itaalia kinnisvaraturul tegutsemise kogemus juba 2015. aastast ning Itaalia kinnisvara kõrval jagab ta oma kodulehel Itaaliasse kinnisvara soetamisest huvitatud eestlastele ka muud kasulikku infot.
Airbnb tegemisel tuleb kohalikud reeglid selgeks teha
Tony sõnul sobib Piemonte piirkond hästi lühiajalise rendi tegemiseks. „Kõige tüüpilisemad kinnisvaraobjektid, mida eelistatakse lühiajaliseks üürimiseks, on privaatvillad basseinide ning 3-4 magamistoaga, kuna Monferrato piirkonda tullakse valget trühvlit nautima, sööma, veini degusteerima ja tullakse tavaliselt terve pere või gruppidena. Teist tüüpi majutusena eelistatakse heas asukohas linnamaju (terratetto) privaatse sissepääsuga. Põhinedes kogemusele võib täiesti sobiva kinnisvara saada kuni 100 000 euro eest, mille potentsiaalne rendihind on 80–140 eurot öö. Majutuse hinnad on kõrgemad valge trühvli festivali ajal ja siis on kõik majutused välja müüdud,” ütles ta.
Kui on soov kinnisvaraga ka Airbnb-d teha, tuleb arvestada sellega, et regiooniti võivad selleks olla kehtestatud erinevad reeglid. Näiteks Firenzes on lühiajalise rendi tegemine alates novembrist keelatud. „Piemontes ühtegi otsest piirangut ei ole. Seal kehtivad reeglid, et kinnisvara peab olema seadustatud ning registreeritud elamiseks. Seejärel nõutakse kinnisvarale litsentsi väljastamist ja registreerimist linnavalitsuses. See võtab aega kuskil 1–1,5 kuud. Kui need on tehtud, peab registreerima ennast rahvusliku politsei süsteemi ja iga ööbija info kohustuslikult sinna lisama.“
Lisaks on Piemonte regioonis enda ööbijate koduleht, kuhu tuleb registreerida nii ennast majutajana kui ka Airbnb külastajad. Iga kuu lõpus tuleb esitada maksuametile tuludeklaratsioon, kus on arvutused iga kliendi kohta ning teenistuse pealt tuleb tasuda riigile maksuna 21%, millest mingeid tehtud kulusid maha arvestada ei saa. Seetõttu soovitab Tony kindlasti konsulteerida raamatupidaja või juristiga, sest investoril endal välismaalasena on nende süsteemidesse süübida väga keerukas ja mõnel juhul isegi võimatu.
Kinnisvara Tenerifel pakub stabiilset sissetulekut
Kuigi Mandri-Hispaania meelitas hea hinnaga, ostis Prisma Peremarketi ja Sokoteli finantsjuht Merje Aavasalu kümmekond aastat tagasi korteri hoopis Tenerifele. „Mandril tuleb arvestada sesoonsusega. Tenerife seevastu on üks soojemaid ja stabiilseima kliimaga sihtkohti Euroopas, kus aastaringne temperatuur tagab meeldiva puhkuse igal ajal. Oma esmakordsel külastusel Tenerifele olin meeldivalt üllatunud – kümne kilomeetri pikkune promenaad Atlandi ookeani kaldal pakkus hingematvaid vaateid imposantsetele kaljudele ja lainemurdudele, mis lisasid saare metsikule ilule erilise võlu. Hoolimata saare turismimagneti staatusest olid restoranides hinnad mõistlikud ja toidu kvaliteet hea võrreldes Mandri-Euroopaga,” rääkis Merje Tenerifesse armumisest.
- Prisma Peremarketi ja Sokoteli finantsjuht Merje Aavasalu omab kinnisvara Hispaanias Tenerifel juba kümmekond aastat ja teab kõiki nippe, mis investorile kasulikud. Foto: Erakogu
Hispaania kohta ringi liikuvaid jutte, nagu võiks suvalised inimesed ennast seal sinu kinnisvarasse elama seada, Merje ei pelga. Tegemist on Mandri-Hispaania probleemiga. Ja see on võimalik liberaalsete seaduste tõttu, mis on rentniku poole kaldu. “Hispaania seaduste kohaselt üle 6 kuu pikkuse perioodiga üürilepinguga Tenerifel (Mandri-Hispaanias üle 10 kuu) omandab rentnik õiguse lepingut pikendada kuni viieks aastaks. Seetõttu ei ole mõistlik tegeleda Hispaanias pikaajalise rentimisega,” selgitas ta.
Kinnisvaraga tegelemine on Merje jaoks nagu loominguline protsess – ostab, disainib endale meelepäraseks ja siis vaatab, kas hoiab endale või müüb edasi. Tenerife korterist on aga saanud soodsamas kliimavööndis olev suvila. Saarel üüriäriga tegelemiseks jagas ta soovitusi: „Hea oleks omada vähemalt kolme kinnisvaraobjekti, millest ühte kasutada ise, ülejäänud kaks rentida lühiajaliselt välja. See strateegia võimaldab katta kulud ja saavutada mõistliku tootluse. Kuigi see ei ole viis rikastumiseks, pakub see stabiilset sissetulekut ning võimalust nautida aega soojas kliimas.
Lisaks rõhutas ta, et Eesti maksuametile pakuvad Eesti kodanike välismaised suvilad suurt huvi, seetõttu tasub kinnisvara välja üürida ametlikult, kasutades selleks Airbnb või booking.com-i pakutavaid võimalusi. Tänaseks on Merjel kogunenud juba märkimisväärne kogemus Hispaania kinnisvara ja maksude teemal ning nõuandeid teiste huvilistele jagab ta veebis oma hobina peetaval RPteenus.ee lehel.
Tenerifel ei ole selliseid asju kuulda olnud, et suvalised inimesed koliksid võõrasse korterisse sisse, pigem on tegemist Mandri-Hispaania probleemiga.
Merje Aavasalu
kinnisvarainvestor
Juristi kasutamine aitab vältida hilisemaid probleeme
Hispaanias võiks välismaalasest kinnisvarainvestor alustada Hispaania isikukoodi (NIE) taotlemisega, milleks tasub aeg kohalikus politseijaoskonnas aegsasti ette planeerida. Lisaks tuleb teha endale pangakonto kohalikus pangas ja end maksuametis registreerida. Merje soovitab kasutada kindlasti juristi, kes selgitab välja, et kinnisvaral ei oleks võlgnevusi, maksmata kommunaalarveid ja lühiajalise rendi piiranguid. Kinnisvara ostmisel tasub maakler võtta väärikast kinnisvarabüroost, kus on olemas oma juristid. Sellisel juhul on juristi tasu arvestatud juba 5% maaklertasu sisse, mille tasub üldiselt müüja. Eraldi juristi palkamisel tuleks arvestada tasuga 1% tehingu väärtusest.
„Eestis ei ole ostu-müügitehingutes maakleri osalus vajalik, kuna meil on olemas notari deposiit. Tenerifel sellist süsteemi ei eksisteeri, mistõttu on kogu tehinguprotsess keerukam,” selgitas Merje. „Hispaanias sõlmitakse kõigepealt ettemaksuleping (contrato de arras/contrato privado de compravento), mille järgi kantakse 3–10% ostuhinnast tavaliselt maaklerfirma kontole. Kui üks osapool taganeb lepingust, saab teine osapool broneerimissumma endale nõuda. Ülejäänud summa peab olema mõni päev enne ostu-müügilepingu (escritura) sõlmimist ostja arvelduskontol ja notar teostab selle kontrollimiseks päringu pangale.
- Merje Aavasalu naudib Tenerife kaunist loodust Foto: Erakogu
Erinevate riigimaksude ja teenustasude peale peaks arvestama ligikaudu 10% kinnisvara soetushinnast. „Kinnisvara omandamisel Tenerifel kehtib maamaks, kapitalimaks saarel puudub. Maamaks on mõõdukas, sarnane Eesti omaga, aga piirkonniti erinev,” selgitas Merje ja lisas, et kommunaalkulud varieeruvad. „Kõrgemad on näiteks elamukompleksides, kus on soojendusega basseinid. Samas puuduvad küttekulud tänu päikeselisele kliimale, mistõttu on üldised kulud sarnased Eesti omadega. Oluline on kontrollida ka remondifondi olemasolu. Mandri-Hispaanias, uusarendustes ja rannikualadel tuleb arvestada lisakuludega hoone haldusteenuste eest, mis sarnaneb USA süsteemiga, kus omanikud tasuvad kogu halduse personali eest. Uhke, aga kallis!”
Hotellid jälgivad kullipilguga lühiajalise rendi pakkujaid
Oluline on mõista, et Tenerife turul tegutsevad suure mõjuga huvigrupid, keda võib nimetada ka hotellitööstuse lobiks. Nad on sageli vastu eraomandis olevate majutusasutuste tegevusele ja võivad sekkuda igal võimalikul juhul, et piirata erarendi võimalusi. Merje soovitab seetõttu valida lühiajalise rendi tegemiseks hoone, mis on varem olnud registreeritud majutusasutusena. „Kui hoonele rendiluba ei laiene, võidakse vaatamata sellele lühiajalist üürimist praktiseerida, kuid selle lubatavust tuleks usaldusväärsest allikast kontrollida.”
Eraisikuna lühiajalist renti tehes ei pea tingimata tulumaksu välisriigis tasuma, kuid kui seda teha ja maksumäär on madalam, tuleb Eestis juurde maksta meil kehtivast maksumäärast puudujääv osa. Samuti on vaja tõendada Eesti maksuametile, et osa makse on juba välisriigis tasutud. Seetõttu võib olla otstarbekam tasuda maksud Eestis ning märkida välisriigi kinnisvara tuludeklaratsioonis.
„Eesti kinnisvara tootlikkus oli juba mõnda aega madal, aga nüüdseks on juba olukord, kus see on mõttetu. Uusarendustest ei maksa üldse rääkida. Kui vanades majades tasus mõni aeg tagasi rentimine veel ära, siis praeguses majanduskeskkonnas on aeg kinnisvara realiseerida ja investeerida näiteks Prantsusmaale, mis annab geopoliitilise turvatundegi,” ütles Merje, kes kuulab juba mõnda aega maad Prantsusmaale kinnisvara soetamiseks.