Korteriühistu raamatupidamine

Korteriühistud on raamatupidamiskohustuslased vastavalt raamatupidamise seaduse (RPS) § 2 st neile kehtivad praktiliselt kõik RPS nõuded. Peavad koostama:

sise-eeskirja
dokumenteerima kõik tehingud ja
kajastama need raamatupidamisregistrites kahekordse kirjendamise meetodil
säilitama dokumente
peavad koostama ja esitama majandusaasta aruande

Kuni 10 korteriga KÜ-d, mida korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt, võivad pidada kassapõhist raamatupidamist

Peavad täitma RPS teatud sätteid:

Majandustehingute kohta peavad olemas olema dokumendid ning dokumente tuleb säilitada vähemalt seitse aastat. Dokumendid võivad olla ka elektroonilised.
Kõik majandustehingud peavad olema kantud raamatupidmisregistritesse
Ei pea esitama majandusaasta aruannet

Erandi alla mittekuuluva KÜ raamatupidamine baseerub Eesti Finantsaruandluse standardile, peamiselt RTJ 14 “Mittetulundusühingud ja sihtasutused”, aga ka kõik ülejäänud RTJ-d (RTJ – Raamatupidamise Toimkonna Juhend)

Reservkapital

Alates 01.01.2018 aastast on nõutud korteriühistutel (KÜ) reservkapital vähemalt 1/12 KÜ eeldatavatest aasta kuludest, ja :

Suuruse otsustab üldkoosolek
Varasema osakapitali asemel
Võib moodustada/suurendada jaotamata tulemi arvel või täiendavate sissemaksetega
Sissemakse aluseks arve või muu dokument

Reservkapitali kajastamine aastaaruandes

Bilansis netovara rühmas kirjel “Reservkapital”
Muutused netovara muutuste aruandes
Sissemaksed rahavoogude aruande finantseerimistegevuse osas

Remondifond

Suuruse otsustab üldkoosolek
Sihtotstarbeline fond
Algselt kajastatakse kohustisena
Kantakse tuludesse kui on täidetud kaks tingimust:
Laekunud või laekumine praktiliselt kindel
Sellega seotud tingimused on täidetud (remonditööd on teostatud)

Majandusaastas kajastamine

Jääk bilansis kohustiste rühmas kirjel “Sihtotstarbelised tasud, annetused, toetused”
Kulud tulemiaruandes kirjel “Sihtotstarbeliselt finantseeritud projektide kulu”
Tuludesse kantud osa tulemiaruandes kirjel “Sihtotstarbelised tasud”

Rahavoogude aruandes põhitegevuse osas:

Kaudse meetodi puhul saldode muutus
Otsese meetodi puhul laekunud summa

Maksed korteriomanikelt

Vahendamine – juhul kui ei kanta teenuste ja maksete vahendamisega kaasnevaid riske ega hüvesid

Vahendusena kajastatakse kommunaalmaksed ja laenud :

ei kajastata makstud summasid oma kuluna ega saadud summasid oma tuluna
kajastatakse vastavalt nõude ja kohustisena
tulude ja kulude aruandes vajadusel ainult vahendamisest teenitud netotulu või tekkinud netokulu

Laenu kajastamine aastaaruandes

Pangale võlgnetav summa bilansikirjel “Laenukohustised” – lühi- ja pikaajaaline vastavalt graafikule
Korteriomanikelt sissenõutav summa bilansikirjel “Nõuded ja ettemaksed” – lühi- ja pikaajaline vasavalt graafikule
Rahavoogude aruandes saadud ja tagasimakstud laen ja intress finantseerimistegevuse osas

Kommunaalteenuste vahendamine

Vahendatavad teenused kajastatakse kohustise ja nõudena
Võib kasutada ka spetsiaalset vahekontot
Kui kasutatakse tulude ja kulude kontosid, tuleb need tulemiaruandes saldeerida

Majandusaasta aruanne koosneb :

Tegevusaruandest
Raamatupidamise aastaaruandest

Lisatakse andmed tegevusalade kohta EMTAK järgi KÜ-lt ei nõuta!

Audiitori aruanne (mõnel juhul)
Revidendi aruanne (mõnel juhul)
Esitatakse elektrooniliselt

Majandusaasta aruande koostamine hõlmab :

raamatupidamise aastaaruande koostamine
tegevusaruande koostamine
majandusaasta aruande heakskiitmine

Majandusaasta aruande esitamine hõlmab :

Audiitorkontroll (mõnel juhul)
kasumi jaotamise või kahjumi katmise ettepaneku koostamine (äriühingute puhul)
majandusaasta aruande esitamine kinnitamiseks

Heakskiitmine – juhatus kinnitab aruande heakskiitmisega aruandes esitatud andmete õigsust ja täielikkust ning seda, et raamatupidamise aastaaruanne annab asjakohase ja tõepärase ülevaate raamatupidamiskohustuslase finantsseisundist, finantstulemusest ja rahavoogudest kooskõlas kasutatava raamatupidamistavaga (RPS 25 lg 1).

Heakskiitmisega loetakse majandusaasta aruande koostamine lõpetatuks => heakskiitmise kuupäev on lõpetamise kuupäev

KrtS § 51

Juhatus esitab aruande kinnitamiseks üldkoosolekule.
Aruandele lisatakse vandeaudiitori aruanne või revisjonikomisjoni arvamus.
Majandusaasta aruande kinnitamise otsustab üldkoosolek
Kinnitatud majandusaasta aruandele kirjutab alla vähemalt üks juhatuse liige

Juhatus esitab registrile kuue kuu jooksul pärast majandusaasta lõppu:

kinnitatud majandusaasta aruande
audiitori aruande (kui see on põhikirjaga ette nähtud)

KrtS §51 lg 3 (jõustus 01.01.2018)

“Korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus.”

Majandamiskulud (§ 41 lg 1 punkt 5)

Kütus, soojus, vesi, kanalisatsioon, elekter – ainult korteriühistu kaudu tarbitavaid st mitte need teenused, mille tarbimiseks korteriomanikel on leping vahetult teenuse osutajaga.

NB! Ei ole nõutud, et tuleb esitada raamatupidamisaruandes (võib esitada tegevusaruandes, või eraldi lisana)

Raamatupidamise aastaaruanne

Bilanss (RTJ 2 toodud skeemi järgi)
Tulemiaruanne (RTJ 14 toodud skeemi järgi)
Netovara muutuste aruanne
Rahavoogude aruanne
Lisad (RTJ 15)

Rahavoogude aruanne

Otsene meetod – näidatakse kõik raha laekumised ja maksmised
Kaudne meetod

Põhitegevuse rahavood kaudsel meetodil (saldode muutus)
Rahavood investeerimisest ja finantseerimisest otsesel meetodil (näidatakse ära kõik rahalised sissetulekud ja väljaminekud eraldi)

Põhitegevuse rahavood otsesel meetodil

Otsese meetodi puhul näidatakse põhitegevuse rahavoogudes:

Liikmetelt laekunud tasud

Laekunud annetused ja toetused
Laekumised kaupade ja teenuste müügist
Muud põhitegevuse tulude laekumised
Väljamaksed annetusteks ja toetusteks
Väljamaksed tarnijatele kaupade ja teenuste eest
Väljamaksed töötajatele
Makstud intressid ja laekunud intressid (alternatiivina on lubatud makstud intresse kajastada ka finantseerimistegevuse või investeerimistegevuse all)

Korrigeerimised kaudsel meetodil

Kaudse meetodi rakendamisel võetakse aluseks tekkepõhine tulem ja hakatakse seda korrigeerima põhitegevuse rahavoogudeks:

Liidetakse mitterahalised kulud (amortisatsioon)
Lahutatakse tulemis kajastuv kasum investeerimis- ja finantseerimistegevusest (näiteks kasum põhivara müügist) ja liidetakse kahjum investeerimis- ja finantseerimistegevusest (näiteks kahjum põhivara müügist), sest need tuleb kajastata investeerimistegevuse ja finantseerimistegevuse rahavoogudes.
Korrigeeritakse tekkepõhist tulemit laekumata tuludega ja maksmata kuludega

Põhitegevuse rahavoo kaudse meetodi reeglid

Saldode muutus	Mõju ärikasumile	Märk rahavoogude aruandes
Igapäevase põhitegevusega seotud varade suurenemine	Lahutame suurema summa kui liidame	Miinus
Igapäevase põhitegevusega seotud varade vähenemine	Liidame suurema summa kui lahutame	Pluss
Igapäevase põhitegevusega seotud kohustuste suurenemine	Lahutame suurema summa kui liidame	Pluss
Igapäevase põhitegevusega seotud kohustuste vähenemine	Liidame suurema summa kui lahutame	Miinus

Investeerimistegevuse rahavood

Investeerimistegevus:

Bilansi varade poolel toimunud muutused, mis ei ole seotud põhitegevusega.

Näiteks:

teistele osapooltele antud laenud;
antud laenude laekumised.
saadud intressid ja dividendid (on lubatud kajastada ka põhitegevuse all)

Näidatakse ainult tegelikud raha sissetulekud või väljaminekud

Finantseerimistegevuse rahavood

Bilansi passiva poolel toimunud muutused, mis ei ole seotud igapäevase põhitegevusega

Näiteks:

laenude saamine;
saadud laenude tagasimaksmine;
Intresside maksmine (lubatud kajastada ka põhitegevuse all);
sissemaksed reservkapitali

Näidatakse ainult tegelikud raha sissetulekud või väljaminekud

Raamatupidamise aastaaruande lisad

Avalikustada muuhulgas (RTJ 15 punkt 58):

liikmetelt saadud ja aruandeperioodi tuluna kajastatud tasud liikide kaupa (nt liikmemaksud, sisseastumismaksud, hooldustasud, remonditasud)
aruandeperioodil tuluna kajastatud sihtotstarbelised annetused, toetused ja liikmetelt saadud tasud ning nende tuludega seotud aruandeperioodil tehtud kulud projektide kaupa (nt korteriühistu poolt tuluna kajastatud remonditasud ja vastavad remondikulud)

ettevõtlusest saadud tulu ja ettevõtlusega seotud kulud sobivalt rühmitatuna
ühingu või asutuse poolt oma liikmetele vahendatud teenuste maht ja summa põhiliste teenuste liikide kaupa (nt korteriühistu poolt vahendatud kommunaalmaksed kütte, vee, prügiveo ja muude teenuste eest)
mittetulundusühingu liikmete arv füüsiliste ja juriidiliste isikute kaupa

Tegevusaruanne

Ülevaade tegevusest ja asjaoludest, millel on määrav tähtsus finantsseisundi ja majandustegevuse hindamisel, olulistest sündmustest majandusaastal ning eeldatavatest arengusuundadest järgmisel majandusaastal

peamisi tegevusvaldkondi, toote- ja teenusegruppe
olulisemaid toimunud ning planeeritavaid investeeringuid
olulisi uurimis- ja arendustegevuse projekte ning nendega seotud väljaminekuid aruandeaastal ja järgmistel aastatel
aastaaruande koostamise perioodil toimunud olulisi sündmusi, mis ei kajastu aastaaruandes, kuid mis oluliselt mõjutavad või võivad mõjutada järgmiste majandusaastate tulemusi

10 korteriga KÜ erand

Tingimus: omanikud juhivad ühiselt

Ei pea täitma mitmeid RPS nõudeid:

Ei pea pidama tekkepõhist arvestust st võivad pidada kassapõhist arvestust
Ei pea koostama ja esitama majandusaasta aruannet

Peavad täitma teatud RPS nõudeid:

Majandustehingud peavad olema dokumenteritud
Kõik tehingud peavad olema kantud raamatupidamisregistrisse

Kassapõhine raamatupidamine

Tehingud kajastatakse siis kui raha on saadud või makstud.

Ei pea kasutama kahekordset kirjendamist (deebet/kreedit)

Võib teha lihtsa Exceli tabeli

Tehingu kuupäev
Tehingu sisu
Sissetulek/väljaminek

Soovi korral võib tabeli veerge täiendavalt liigendada

Küsimused: Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) ja Raamatupidamise seaduse loogika.

Kas korteriühistu tohib majandusaasta lõpetada kahjumiga?

Jah, tohib.
Korteriühistu on mittetulundusühistu ning seadus ei keela majandusaasta lõpetamist kahjumiga. Oluline on vaid see, et kahjum tuleb katta järgmistel perioodidel, kuna ühistu ei tohi pikalt olla püsivalt miinuses (sest tal pole omanikutuluallikaid nagu äriühingul).

Kahjum tähendab lihtsalt seda, et kogutud kommunaal- ja majanduskulud ei kattunud tegeliku kuluga. (Juhin tähelepanu, sendipealt tulude ja kulude vastavusele KU tulemisaruannetes, punane hüüumärk)

Kas kahjumit võib katta remondifondi või muude fondide arvelt?

Üldpõhimõte:
Fondide raha on sihtotstarbeline.
See tähendab, et kui remondifond on korjatud hoone korrashoiuks, remondiks, investeeringuteks, siis seda ei tohi (reeglina) kasutada jooksvate kulude ja kahjumi katmiseks.

Remondifondi raha kasutamine jooksvate kulude kahjumi katmiseks on lubatud ainult siis, kui:

Üldkoosolek võtab vastu selgesõnalise otsuse, et remondifondi või muu fondi vahendeid võib kasutada kahjumi katteks.
Otsus peab olema liikmete häälteenamusega (reeglina 50% + 1 häält, kui põhikirjas pole rangemat nõuet).
Otsuses peab olema kirjas milleks ja mis summas raha ümber kantakse / kasutatakse.

👉 Kui sellist otsust ei ole, siis raamatupidamine ei tohi fondi raha kasutada kulude katteks.

Miks nii?

Remondifond kajastatakse raamatupidamises omakapitali all kui sihtotstarbeline reserv.
Selle kasutamisel muuks otstarbeks tuleb teha reservi vabastamise või ümberklassifitseerimise kanne.
Seda tohib teha ainult üldkoosoleku otsuse alusel.

Mida teha, kui kahjum on ja fondi raha kasutada ei tohi või ei taheta?

Korteriühistu saab:

Korrigeerida järgmisel aastal arveid, ehk tõsta kõrvalkulude makseid, et kahjum tagasi teenida.
Korraldada eraldi liikmemaksu / ühekordse kogumise kahjumi katteks.
Jätta kahjum bilanssi ajutiselt ning katta see järgnevate perioodide positiivse tulemiga (lubatud).

Kuidas otsustatakse kahjumi katmine? (Formaalselt)

Üldkoosoleku otsus peab sisaldama:

Raamatupidamises tehakse:

Reservi vähendamine ja kahjumi vähendamine.

Kokkuvõte

Küsimus	Vastus
Kas ühistu võib lõpetada kahjumiga?	Jah, seadusega lubatud.
Kas remondifondi raha võib kasutada kahjumi katmiseks?	Ainult üldkoosoleku otsusega.
Mida teha kui otsust pole?	Jätta kahjum järgmisse perioodi või koguda lisamaksed.

1. Mida ühistu juhatuse esimees tohib otsustada iseseisvalt?

Juhatus (sh esimees) teostab igapäevast valitsemist. See tähendab:

Igapäevased ja jooksvad asjad

Kommunaalteenuste lepingud (vesi, elekter, prügi, kütte korraldus)
Pisiremont ja hooldus (nt ukseluku vahetus, pirnide ost)
Arvelduste jälgimine, arvete tasumine
Majandamiskava täitmine
Raamatupidamise korraldamine
Hooldusfirma või trepikodade koristuse korraldamine

Piirides:

Esimees võib otsustada ainult eelarve ja olemasoleva üldkoosoleku otsuse raames.
Kui kulu on planeeritud ja eelarves, siis juhatus võib selle teostada.

Näiteks: Kui eelarves on hooldusele ette nähtud 1200 € aastas, võib juhatus tellida koristaja ilma üldkoosolekut küsimata.

2. Mida juhatus EI TOHI otsustada ehk peab viima üldkoosolekule?

Kõik, mis läheb tavapärase valitsemise piiridest välja, vajab korteriomanike otsust.

Üldkoosoleku otsust vajavad:

Tegevus	Miks?
Remondifondi või muude fondide kasutus	Raha on sihtotstarbeline → vaja omanike luba
Suurem remont või investeering (nt katus, torustik, soojustus, lift)	Mõjutab kõigi omanike vara väärtust
Laenu võtmine pankadest	Omanikud vastutavad
Korteriomanike maksete tõstmine (haldus-, remondifond jne)	Mõjutab omanike rahalist koormust
Eelarve kinnitamine	Omanike otsus
Majandamiskava kinnitamine	Omanike otsus
Juhatuse valimine / tagasikutsumine	Ainult üldkoosolek
Majandusaasta aruande kinnitamine	Ainult üldkoosolek
Kahjumi katmine fondist	Vajab selgesõnalist otsust

Lühidalt: Kui otsus puudutab kõiki omanike raha või vara väärtust, otsustab üldkoosolek, mitte juhataja üksinda.

3. Võtmeprintsiip seadusest

KrtS § 35 lg 1: Juhatus korraldab korteriühistu igapäevast tegevust ja majandamist.

KrtS § 36 lg 1: Omanike üldkoosolek otsustab olulised küsimused ja need, mis ei ole igapäevased.

Praktiline näide

Otsus	Kes otsustab?	Selgitus
Trepikoja lambipirni ost	Juhatus	Igapäevane
Katuse täielik renoveerimine	Üldkoosolek	Suur investeering
Hooldusfirma valik, kui eelarves on rida olemas	Juhatus	Jooksev korraldus
Remondifondi raha kasutamine arvete tasumiseks	Üldkoosolek	Sihtotstarbeline raha
Avariiline toru lõhkemine → torumees kohe	Juhatus	Kiire kahju vältimine on lubatud, otsus võib tulla hiljem
Uued parkimiskoha reeglid	Üldkoosolek	Mõjutab kõiki kasutajaid

Loe edasi: https://rpteenus.ee/kpi-mis-see-on-naide-kuidas-rakendada/